Een stel tekent een compromis voor de verkoop van een appartement met een E-classificatie op het DPE, overtuigd dat ze een goede deal hebben gesloten. Drie weken later onthult de verplichte energie-audit een vrijwel niet-bestaande isolatie en een factuur voor de werkzaamheden die de volledige onderhandelingsmarge opslokt. Dit soort scenario’s komt steeds vaker voor sinds de verplichtingen voor diagnostiek zijn aangescherpt. Succesvol een vastgoedproject realiseren vandaag de dag vereist het beheersen van technische beperkingen die kopers van vijf jaar geleden niet hoefden te beheren.
Energie-audit en DPE: de valkuilen die een vastgoedverkoop blokkeren
De meeste gidsen over vastgoed kopen vermelden het DPE zonder in detail uit te leggen wat er concreet is veranderd. Sinds 2025 is de energie-audit verplicht voor de verkoop van huizen met een E-classificatie, na de woningen met F en G in de voorgaande jaren. De audit beperkt zich niet tot het toekennen van een letter: hij beschrijft de noodzakelijke werkzaamheden om ten minste klasse C te bereiken, met een schatting van de kosten.
Voor een koper verandert dit document de situatie. Men weet al voordat er een bod wordt gedaan of het pand een ingrijpende renovatie vereist of slechts een eenvoudige aanpassing. Voor een verkoper kan een slechte DPE-classificatie de verkoop vertragen of de aangeboden prijs laten dalen.
Vanuit het perspectief van de koper kan de audit bovendien als onderhandelingsmiddel worden gebruikt. Als de werkzaamheden voor de energie-renovatie in de audit zijn gedocumenteerd, wordt het geschatte bedrag een feitelijk argument om de aankoopprijs aan te passen. De advertenties op de site immobilier-web.fr tonen vaak de DPE-klasse, wat het mogelijk maakt om vooraf te filteren en onnodige bezoeken aan te dure panden te vermijden.
Controleer de consistentie tussen DPE en audit
Een punt dat maar weinig kopers controleren: de consistentie tussen de klasse die in het DPE wordt weergegeven en de conclusies van de audit. Sinds de herziening van de berekeningsmethode van het DPE zijn sommige woningen zonder werkzaamheden herclassificeerd. De Franse bankfederatie en verschillende marktonderzoeksinstituten melden dat deze herclassificatie een aanzienlijk volume aan panden betreft.
Voor het ondertekenen vraagt men om beide documenten en vergelijkt men deze. Een recent DPE dat D aangeeft terwijl de audit ingrijpende werkzaamheden aanbeveelt, verdient een verklaring van de diagnosticeerder.
Hypotheek in 2025: wat de herstart van de kredietverlening betekent voor uw project
Men hoort nog steeds dat banken terughoudend zijn. De werkelijkheid op de grond is anders. Volgens de gegevens gepubliceerd door de ACPR is de productie van hypotheken in 2025 met ongeveer 30% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Starters vertegenwoordigen nu gemiddeld 43,7% van de leners, een duidelijke stijging.
Nog beter, de statistieken van de Banque de France, door de Franse bankfederatie in september 2026 verspreid, geven aan dat starters meer dan 54% van de productie van leningen voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats overschrijden. Profielen die lange tijd geblokkeerd waren door de stijging van de rentes, krijgen weer concreet toegang tot krediet.
Duur van de lening en inspanningspercentage: twee variabelen om in de gaten te houden
De keerzijde van deze herstart is de verlenging van de looptijden van leningen. Om de nog steeds hoge prijzen in bepaalde gebieden te compenseren, geven banken langere looptijden</strong} toe, wat mechanisch de totale kosten van de lening verhoogt. Het is in ieders belang om verschillende scenario's te simuleren voordat men zich vastlegt op een maandlast.
Het inspanningspercentage blijft begrensd. Voordat men naar een pand gaat zoeken, berekent men nauwkeurig zijn leencapaciteit door alle bijkomende kosten in te calculeren: notariskosten, eventuele werkzaamheden, te verwachten VvE-kosten. Een makelaar of een bank simulator biedt een eerste kader, maar de terugkoppeling varieert op dit punt afhankelijk van de geraadpleegde instellingen.
Werken voor energie-renovatie: anticipeer op het budget voor de aankoop
Een pand kopen met geplande renovatiewerkzaamheden is op zich geen probleem. Het probleem is om deze kosten niet te hebben ingeschat voordat men ondertekent. Op de huidige markt worden oude huizen en appartementen met een slecht DPE goedkoper verkocht, wat kopers met een krap budget aantrekt. Maar het onderschatten van de kosten van de werkzaamheden verandert een goede deal in een financieel gat.
- Vraag de energie-audit en de details van de werkzaamheden voordat u het eerste bod doet, niet na het compromis van verkoop.
- Laat een vakman of een onafhankelijk bureau inschakelen voor een tegenbegroting, vooral als de schatting van de audit laag lijkt.
- Controleer de geschiktheid voor renovatie-subsidies (MaPrimeRénov’, eco-PTZ) op basis van de classificatie van de woning en uw inkomen.
Een koper die het budget voor werkzaamheden vanaf het begin in zijn financieringsplan opneemt, onderhandelt beter en voorkomt onaangename verrassingen bij de sleuteloverdracht.
Vastgoeddiagnoses: beperk je niet tot het DPE
Het DPE trekt de aandacht, maar andere diagnoses wegen ook op het project. De staat van natuurlijke en technologische risico’s, de asbestdiagnose in oude gebouwen, de controle van de niet-collectieve riolering voor een vrijstaand huis: elk kan een beperking onthullen die de prijs of de tijdlijn wijzigt.
Het wordt aanbevolen om het volledige dossier van technische diagnoses te lezen voordat men de bevestigingsbezoek doet, niet op de dag van de ondertekening bij de notaris. Het is op dit moment dat men de punten identificeert die opnieuw moeten worden onderhandeld of de legitieme redenen om zonder boete af te zien tijdens de herroepingsperiode.
Lokale markt en prijs per vierkante meter: pas je strategie aan de doelstad aan
Algemene adviezen over de Franse vastgoedmarkt verbergen zeer verschillende realiteiten van de ene agglomeratie naar de andere. De prijs per vierkante meter, de huurdruk, het volume van beschikbare panden varieert sterk. Een succesvol vastgoedproject begint met een analyse van de lokale markt, niet met een nationale zoektocht.
- Raadpleeg recente prijsgegevens over de gemeente of de beoogde wijk (notariële bases, lokale observatoria).
- Vergelijk het aantal te koop staande panden met het volume van recente transacties om de marktdruk te beoordelen.
- Identificeer de ontwikkelingsprojecten (vervoer, openbare voorzieningen) die de waarde op middellange termijn kunnen wijzigen.
In een stad waar de vraag het aanbod overtreft, is reactievermogen net zo belangrijk als financiële voorbereiding. In een ontspannen markt heeft men meer ruimte om de prijs en de verkoopvoorwaarden te onderhandelen.
Een laatste vaak verwaarloosd punt: denk aan de doorverkoop vanaf de aankoop. Een pand dat dicht bij een toekomstige transportlijn ligt of in een wijk in transformatie ligt, behoudt beter zijn waarde dan een identiek huis in een vastgelopen gebied. Deze reflex beschermt uw investering, zelfs als u van plan bent er lange tijd te wonen.
