Der französische Immobilienmarkt geht mit einem Zustand in das Jahr 2026, den die Fachleute als „konvaleszent“ bezeichnen. Nach einem Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen im Jahr 2024 steigen die Volumina allmählich wieder an, mit etwa 940.000 Transaktionen, die im Jahr erwartet werden. Dieser Aufschwung bleibt weit entfernt vom Rekord von 1,1 Millionen Verkäufen, der 2021 verzeichnet wurde, und mehrere Faktoren bremsen die Dynamik, die viele sich deutlicher erhofft hatten.
Der geopolitische Kontext, der Anstieg der langfristigen Zinsen und die territorialen Unterschiede zeichnen ein komplexeres Bild als ein einfaches „Zurück zur Normalität“. Um zu verstehen, was sich abspielt, muss man über die übliche Betrachtung des Immobilienzyklus hinausgehen.
Ölpreisschock und Kreditzinsen: die Bremse, die nur wenige Analysen detailliert betrachten
Die meisten Rückblickberichte zur Marktsituation sprechen von einer „vorsichtigen Erholung“, ohne zu erklären, warum sie so fragil bleibt. Der Konflikt im Nahen Osten hat einen Ölpreisschock ausgelöst, der die Kosten der französischen Staatsverschuldung erhöht hat. In der Folge sind die langfristigen Zinsen gestiegen, was auch die Immobilienkreditzinsen nach oben gezogen hat.
Laut Empruntis hat dieser unerwartete Anstieg die Ende 2025 eingeleitete Dynamik gestoppt. Die durchschnittlichen Kreditzinsen für Privatpersonen erreichen 3,65 % am 1. September 2026, basierend auf den von SeLoger veröffentlichten Daten, die von Sud Ouest weitergegeben wurden. Die direkte Folge: ein Verlust an Kaufkraft zwischen 2025 und 2026 für dasselbe Budget.
Die Käufer, die auf einen weiteren Rückgang der Zinsen gehofft hatten, der 2025 begonnen hatte, sehen sich nun mit stabilisierten Kreditkosten auf hohem Niveau konfrontiert. Diese Situation belastet die Immobilienkaufkraft und erklärt teilweise die anhaltende Vorsicht der Käufer, insbesondere der Ersterwerber. Die auf der Website Immo Radar veröffentlichten Analysen ermöglichen es, diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen.
Immobilienpreise in Frankreich: eine ungleiche Korrektur je nach Region
Paris zeigt eine sichtbare Erholung mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um etwa 15 % im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025. Diese Pariser Dynamik verdeckt jedoch sehr unterschiedliche Realitäten anderswo.
Der Markt ist in drei Kategorien von Regionen gespalten:
- Die attraktiven Metropolen (Paris, Lyon, Bordeaux), wo die Mietnachfrage und die Preise wieder steigen, getragen von dem strukturellen Druck auf den Wohnungsmarkt
- Die Mittelstädte, die von einem post-Covid-Zufluss profitiert hatten und in denen die Preise nun stagnieren, da es an lokalem wirtschaftlichem Wachstum mangelt
- Die ländlichen und peri-urbanen Gebiete, die weit von den Arbeitsmärkten entfernt sind, wo sich die Verkaufsfristen verlängern und die Verkäufer Preisnachlässe gewähren müssen, um einen Abschluss zu erzielen
Diese Fragmentierung macht jede nationale Durchschnittszahl irreführend. Die Lage wird wieder zum wichtigsten Kriterium für die Bewertung einer Immobilie, noch mehr als in der vorhergehenden Dekade.
Neubau in Frankreich: eine Produktionskrise, die den Druck verstärkt
Das Segment Neubau bleibt der Schwachpunkt des Marktes. Nach zwei Jahren der Krise hat der Bau trotz positiver Signale des französischen Bauverbands, der eine leichte Erholung erwartet, Schwierigkeiten, wieder in Gang zu kommen. Die Baubeginne bleiben auf niedrigem Niveau.
Mehrere Mechanismen greifen ineinander. Die Baukosten, die durch die Materialinflation gestiegen sind, machen neue Projekte für Haushalte schwer zugänglich. Die Entwickler, die mit reduzierten Margen und einem Bestand an unverkauften Objekten konfrontiert sind, begrenzen die Markteinführungen. Die Kommunen wiederum erteilen in bestimmten angespannten Gebieten weniger Baugenehmigungen.
Das Ergebnis ist ein Defizit an neuen Wohnungen, das den Druck auf den Bestand und den Mietmarkt erhöht. In großen Ballungsräumen treibt dieser Mangel die Mieten in die Höhe und erschwert den Zugang für einkommensschwache Haushalte.
Der DPE als Marktfilter
Das Energieeffizienzdiagnose ist zu einem echten Unterscheidungsmerkmal geworden. Thermische Durchlässe (Kategorien F und G) erfahren beim Kauf Abschläge, während renovierte oder gut bewertete Objekte schneller und zu besseren Preisen verkauft werden. Das schrittweise Verbot der Vermietung der energieintensivsten Wohnungen beschleunigt dieses Phänomen: Vermieter müssen renovieren oder verkaufen, was zu einem Anstieg des Angebots auf bestimmten lokalen Märkten führt.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich des tatsächlichen Ausmaßes dieses Abschlags. In sehr angespannten Gebieten findet eine Wohnung der Kategorie F ohne größere Schwierigkeiten einen Käufer. In entspannteren Märkten kann der Abschlag jedoch erhebliche Ausmaße annehmen und die Verkaufsfristen erheblich verlängern.
Vermietungsinvestitionen im Jahr 2026: eine Rentabilitätsberechnung, die überdacht werden muss
Das Ende des Pinel-Programms hat die Karten für Investoren neu gemischt. Ohne vergleichbare steuerliche Vorteile wird die Bruttorentabilität zum einzigen Entscheidungskriterium für die Vermietungsinvestition. Die Städte, in denen die Mietrendite attraktiv bleibt, sind nicht unbedingt die teuersten.
Mehrere Parameter erschweren die Berechnung:
- Die Kreditkosten, die sich um 3,65 % stabilisiert haben, verringern den Hebel im Vergleich zur Phase der niedrigen Zinsen
- Die Verpflichtungen zur energetischen Sanierung erfordern Arbeiten, die die anfängliche Rentabilität belasten, aber den langfristigen Wert schützen
- Die Mietobergrenzen, die auf neue Ballungsräume ausgeweitet wurden, begrenzen das Einkommenspotenzial in den gefragtesten Gebieten
Die verfügbaren Daten erlauben es noch nicht, die vollständigen Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Investitionsströme zu messen. Die ersten Indikatoren deuten auf eine teilweise Verlagerung zu Immobilienpapieren (SCPI) und zu regionalen Märkten mit besseren Renditen hin.
Der französische Immobilienmarkt im September 2026 liest sich wie eine Gleichung mit mehreren Unbekannten: Verlauf der Anleihezinsen, Tempo des Neubaus, tatsächlicher Zeitplan der Vermietungsverbote im Zusammenhang mit dem DPE. Die Erholung ist vorhanden, bleibt jedoch selektiv und geografisch fragmentiert. Für Käufer wie für Investoren war die Abwägung zwischen Lage, Energieeffizienz und Kreditkosten noch nie so entscheidend.
